Das Hessische Ministerium der Finanzen hat am 11. Mai 2020 folgende Eckpunkte zur Neuregelung der Grundsteuer in Hessen bekanntgegeben.

I. Ausgangslage

Die Grundsteuer muss nach dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts neu geregelt und die Einheitswerte ab 2025 durch neue Bemessungsgrundlagen ersetzt werden.

Das Ende 2019 erlassene Bundesmodell ist aus Sicht der Hessischen Landesregierung kompliziert und aufwendig, steht verfassungsrechtlich auf unsicherem Boden und wird gerade in den größeren Städten kritische Belastungsspreizungen zwischen den Grundstücken in unterschiedlichen Lagen erzeugen (siehe Anlage).

Hessen strebt deshalb – wie andere Länder auch – eine landesgesetzliche Regelung zur Grundsteuer an, was die Ende 2019 erfolgte Grundgesetzänderung ermöglicht.

II. Vorschlag für ein „Flächen-Faktor-Verfahren“

1. Flächenmodell als Ausgangsbasis
Das von Bayern präferierte Flächenmodell ist einfach und einer der zulässigen Wege, welche der Gesetzgeber für die Grundsteuerreform beschreiten kann. Nach gegenwärtigem Stand plant Bayern für das Flächenmodell folgenden Berechnungsweg:

Auch Hessen strebt eine einfache Grundsteuer an. Dass das Flächenmodell Lageunterschiede bei Immobilien ausblendet, sehen wir allein wegen der Vermittelbarkeit problematisch, ohne damit die Zulässigkeit des bayerischen Wegs zu bezweifeln.

2. Flächenmodell plus Faktor = Flächen-Faktor-Verfahren
Hessen nutzt das Flächenmodell, welches es als „Wertunabhängiges Modell“ im Jahr 2010 mitgestaltet hatte, als Ausgangsbasis und entwickelt es durch die Hinzunahme eines Faktors zum sogenannten „Flächen-Faktor-Verfahren“ weiter.

Es setzt auf dem Ergebnis des Flächenmodells auf, erhöht oder vermindert dieses jedoch durch Multiplikation mit einem Faktor, je nachdem, wie sich die Lagequalität des betreffenden Grundstücks im Vergleich zu einer durchschnittlichen Lage in der Gemeinde darstellt.
Hierfür nutzt das Hessen-Modell die Bodenrichtwertzonen, für die Bodenrichtwerte nach § 196 BauGB festgestellt werden (sog. „Zonenwerte“), als „Lageindiz“.

Weicht der Zonenwert vom kommunalen Durchschnittsbodenwert (flächengewichtet) ab, spiegelt der Faktor dieses Verhältnis in einem gedämpften Maße wieder und passt das Ergebnis des Flächenmodells entsprechend an. Der Faktor stellt sich als Kurve mit abnehmender Steigung dar.

Grundentscheidungen für den Kurvenverlauf:

  • Entspricht der Zonenwert dem Durchschnittswert beträgt der Faktor 1
  • Bei der Hälfte soll der Faktor rd. 0,8 betragen (Minderung um 20%)

Anhand dieser drei Setzungen lässt sich für die gesamte Kurve folgende Formel (Wurzelfunktion) ableiten:

Beispiel für das Flächen-Faktor-Verfahren:
Drei Einfamilienhäuser mit 150 m² Wohnfläche und 500 m² Grundstück (= Steuermessbetrag im Flächenmodell 40 €, Ermittlung s. o.)
Stadt Fulda, durchschnittlicher Bodenwert für Wohnbauflächen = 150 €

III. Verfassungsrechtliche Begründung zum Flächen-Faktor-Verfahren

Das Flächen-Faktor-Verfahren folgt konsequent dem Äquivalenzprinzip. Es knüpft an das Flächenmodell an, nimmt aber zugleich in Blick, dass die Nutzungsmöglichkeiten kommunaler Leistungen auch lageabhängig sind. Denn das kommunale Infrastrukturangebot schlägt sich – typischerweise – zu einem gewissen Grad in den Grundstückspreisen und folglich in den daraus abgeleiteten Bodenrichtwerten nieder. Bei einem über dem kommunalen Durchschnitt liegenden Wert erfordert eine lastengleiche Besteuerung daher eine Erhöhung, bei einem darunterliegenden Wert eine Minderung des Ergebnisses des „reinen“ Flächenmodells.

Die Wertrelation dient als Indiz, um die Lagequalität in geeigneter Weise typisierend abzubilden. Das Abstellen auf die Relation zum kommunalen Durchschnitt und nicht auf die absolute Höhe des Bodenrichtwerts zeigt klar, dass es sich beim Flächen-Faktor-Verfahren nicht um ein Äquivalenzmodell mit einer gesonderten Wertkomponente (sog. Mischmodell), sondern um ein reines Äquivalenzmodell handelt. Ungeachtet dieses juristischen und steuersystematischen Befundes werden die meisten Bürger in dem Ansatz eine Wertorientierung erkennen, die weite Teile der Bevölkerung grundsätzlich als gerecht erachten.

Das Ausmaß der Anpassung der Bemessungsgrundlage folgt jedoch nicht in vollem Umfang den Bodenwertunterschieden. Stattdessen bildet das Flächen-Faktor-Verfahren diese Relation – mit Hilfe des Exponenten – nur gedämpft ab. Dies ist sachgerecht, weil nicht alle Wertdifferenzen auf Infrastrukturleistungen der Kommunen zurückzuführen sind, sondern auch andere Merkmale eine Rolle spielen.

Die Anpassung findet bei bebauten und unbebauten Grundstücken gleichermaßen Anwendung. Bei bebauten Grundstücken betrifft sie daher nicht nur den Boden, sondern auch das Gebäude. Dies ist im Lichte des Äquivalenzgedankens schon deshalb sachgerecht, weil von guter, sich teilweise im Bodenwert niederschlagender Infrastruktur auch die Nutzer und Bewohner des aufstehenden Gebäudes profitieren.

Im Zuge der Gesetzesbegründung und wenn es darum gehen wird, andere Länder für das Flächen-Faktor-Verfahren zu gewinnen, wird das HMdF eine gesonderte Betrachtung des Modells zu seiner Verfassungskonformität vorlegen.

IV. Wirkungsvergleich mit dem Bundesmodell (siehe Anlage)

Jedes Reformmodell – ob Bundesmodell, Flächenmodell, Flächen-Faktor-Verfahren usw. – wird im Vergleich zur verfassungswidrigen Einheitsbewertung Gewinner und Verlierer erzeugen. Die einen werden mehr Grundsteuer zahlen als bisher, die anderen weniger, weil sie bislang nach den Einheitswerten in verfassungswidriger Weise zu wenig bzw. zu viel zahlen. Eine Reform ohne Belastungsänderungen im Einzelfall gibt es nicht, denn die Fortführung der Einheitswerte über 2024 hinaus ist untersagt.

Belastungsvergleiche zwischen den Modellen hängen sehr stark von den in Beispielen gewählten Fallkonstellationen ab.

Die als Anlage beigefügten Berechnungen zeigen, wie das Bundesmodell und das Flächen-Faktor-Verfahren unterschiedliche Lagen von Grundstücken in einer Gemeinde abbilden. Ob das jeweilige Modell gegenüber dem status quo zur Mehr- oder Minderbelastung führt, bleibt bei dieser Darstellung unberücksichtigt.

Aus Sicht des Belastungsvergleichs ist am Bundesmodell zu kritisieren:

  • Einfluss der Lagequalität hängt wesentlich vom Baujahr ab

Im Bundesmodell gilt: Je älter das Baujahr von Gebäuden, desto stärker beeinflussen die Lageunterschiede die steuerlichen Grundstückswerte. In Frankfurt z. B. fallen die Spreizungen im Altbaubereich höher aus als im Neubau.

Bei jungen Gebäuden fließt nur wenig vom Bodenwert in den Grundstückswert ein (starke Abzinsung). Deshalb findet in den Beispielen bei den neueren Wohngebäuden (= Baujahr 2010) - außer in Frankfurt - kaum eine Lageabstufung statt, obwohl – wie z. B. in der Stadt Fulda – die Bodenwertunterschiede deutlich sein können. Hier wirkt das Bundesmodell letztlich fast wie das lageunabhängige Flächenmodell.

Vorwürfe, das Hessen-Modell würde generell weniger spreizen und damit gute Lagen schonen, sind damit haltlos.

- Starke Belastungsspreizungen in den Metropolen

Für Frankfurt und andere Metropolen werden mit dem Bundesmodell deutliche Belastungsspreizungen bei der Grundsteuer einhergehen.

Man muss wissen: Die Einheitswerte für viele Wohnimmobilien sind nahezu lageunabhängig, weil die Mieten von 1964 gemeindeeinheitlich sind (sie differenzieren nach Baujahren und Ausstattung) und die Bodenwerte keine eigenständige Rolle spielen.

Im Bundesmodell werden die sehr starken Unterschiede im Frankfurter Bodenwertniveau (generalisierte Bodenwerte Wohnbauflächen: 520 Euro bis 7.400 Euro je m²; gemischte Bauflächen 250 Euro bis 44.000 Euro je m²) die Grundsteuerhöhe künftig maßgeblich beeinflussen. Es gibt Konstellationen, in denen sich diese Unterschiede nahezu eins zu eins in der Höhe der Grundsteuer widerspiegeln. In anderen Fällen wird der Einfluss der Bodenwerte durch die weiteren Parameter Baujahr und Grundstücksgröße zwar begrenzt, allerdings auf eine derart diffuse Weise, dass sich zum Teil fragwürdige Relationen ergeben.

Beim Bundesmodell ist damit nicht nur das Ausmaß der maximalen lageabhängigen Spreizung problematisch, sondern auch die „Position“ der einzelnen Grundstücke in diesem breiten Feld.

Mit dem Flächen-Faktor-Verfahren gelingt eine den kommunalen Gegebenheiten entsprechende und äquivalenztheoretisch begründbare Lageabstufung.

V. Grundsteuer C

Auch Hessen wird im Grundsteuergesetz eine Regelung zur Grundsteuer C aufnehmen, die es den Gemeinden ermöglicht, für baureife Grundstücke per gesondertem Hebesatz eine höhere Grundsteuer zu erheben, als für die übrigen Grundstücke.

Ergänzend zur Bundesregelung wird die hessische Regelung die Möglichkeit vorsehen, den Hebesatz für die Grundsteuer C nach der Dauer der Baureife von Grundstücken abzustufen, wobei eine Höchstgrenze gelten soll.

VI. Grundsteuer A für die Land- und Forstwirtschaft

Wie die anderen Länder voraussichtlich auch, wird Hessen die Regelungen des Bundes zur Grundsteuer A übernehmen.

Die Grundsteuer A ist die „Gewerbesteuer der Land- und Forstwirte“ und heute wie künftig ertragswertorientiert ausgestaltet. Dies spricht dafür, die Regelung bundeseinheitlich auszugestalten.

Anlage

Berechnungsbeispiele zu den Steuermessbeträgen

- im Bundesmodell und
- im Flächen-Faktor-Verfahren

Ausgewählte Städte:

Annahmen für die nachfolgenden Berechnungen der Steuermessbeträge:

  • Die Bodenrichtwerte (Zonenwerte) der betrachteten Grundstücke entsprechen den o. g. generalisierten Bodenwerten für die jeweiligen Lagen.
  • Der kommunale Durchschnittsbodenwert für das Flächen-Faktor-Verfahren entspricht dem o. g. generalisierten Bodenwert für mittlere Lage.

Beispielfall 1: Mietshaus, kleines Grundstück 800 m²

  • 800 m² Wohnfläche (10 Wohnungen a‘ 80 m²)
  • Baujahr 1960 und 2010 (Baujahrdifferenzierung nur im Bundesmodell)

Bundesmodell: (Bewertung im Ertragswertverfahren)

Flächen-Faktor-Verfahren Steuermessbetrag lt. Flächenmodell = 176 €

Beispielfall 2: Mietshaus, großes Grundstück 1.600 m²

  • Ansonsten wie Beispielfall 1

Bundesmodell: (Bewertung im Ertragswertverfahren)

Flächen-Faktor-Verfahren Steuermessbetrag lt. Flächenmodell = 192 €

Beispielfall 3: Einfamilienhaus 150 m² Wohnfläche, 500 m² Grundstück

  • Baujahr 1960 und 2010 (Baujahrdifferenzierung nur im Bundesmodell)

Bundesmodell: (Bewertung im Ertragswertverfahren)

Flächen-Faktor-Verfahren Steuermessbetrag lt. Flächenmodell = 40 €

Beispielfall 4: Einfamilienhaus 150 m² Wohnfläche, 1.000 m² Grundstück

  • Baujahr 1960 und 2010 (Baujahrdifferenzierung nur im Bundesmodell)

Bundesmodell: (Bewertung im Ertragswertverfahren)

Flächen-Faktor-Verfahren Steuermessbetrag lt. Flächenmodell = 50 €

Beispielfall 5: Bürogebäude, 800 m² Nutzfläche, 1.600 m² Grundstück

  • Baujahr 1960 und 2010 (Baujahrdifferenzierung nur im Bundesmodell)
  • Lage in einem Gebiet mit gemischter Baufläche

Bundesmodell: (Bewertung im Sachwertverfahren*)

Flächen-Faktor-Verfahren Steuermessbetrag lt. Flächenmodell = 352 €

Quelle: hessisches Ministerium der Finanzen

Hessen wartet nun die Rückmeldungen der anderen Bundesländer zu den vorgelegten Eckpunkten ab und hofft auf weitere Mitstreiter. Anschließend wird das Gesetzgebungsverfahren im Landtag eingeleitet.

Vorheriger Beitrag

Ansprechpartner

Thorsten Weber

+49 611 1665538
tweber@kpv-ibb.de